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Viele Menschen arbeiten mittlerweile dort, wo früher ausschließlich gewohnt wurde. Könnte man also auch dort wohnen, wo einst nur gearbeitet wurde.

Wohnraum ist knapp, während gleichzeitig Millionen Quadratmeter Bürofläche in unseren Städten leer stehen. In Düsseldorf – dem Standort des Untersuchungsobjekts – ist jeder zehnte Quadratmeter ungenutzt, im Untersuchungsgebiet „Quartier Hansaallee*Seestern“ sogar jeder fünfte – mit steigender Tendenz. Bis 2030 könnte hier bereits jeder dritte Quadratmeter leerstehen.
Diese Entwicklung ist zum einen konjunkturell bedingt, zum anderen maßgeblich auf den Wandel der Arbeitswelt infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen.

Daraus ergibt sich die naheliegende Frage, ob der Angebotsüberschuss an Büroflächen mit der enormen Nachfrage nach Wohnraum in Einklang gebracht werden kann. Und vor allem: Kann diese Konversionsstrategie – der „Adaptive ReUse“ – spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben?

Diesen Fragen geht die Arbeit in Form einer Fallstudie nach. Für das Untersuchungsgebiet wurde eine umfassende Marktanalyse durchgeführt, bei der sowohl Vermietungssituation als auch Objektqualität untersucht wurden. Das Ergebnis: 12 von 51 Bürogebäuden sind grundsätzlich für einen Umbau geeignet. Allein in diesem Gebiet – das rund ein Zehntel des Düsseldorfer Büroflächenbestands ausmacht – könnten so etwa 1.500 Wohnungen und Wohnraum für ca. 3.500 Menschen geschaffen werden.

Darüber hinaus wird der Adaptive ReUse auf Objektebene – architektonisch wie wirtschaftlich – untersucht. Das Bestandsgebäude, das Hansahaus, wird zu einem Mixed-Use-Gebäude mit überwiegender Wohnnutzung umgewandelt. Mit Ausnahme des Innenausbaus bleibt der Bestand vollständig erhalten. Die Erschließung sowie einige Freisitze werden über einen neu errichteten Laubengang im Innenhof gelöst. Die Wohnungen folgen einem adaptiven Grundrisskonzept, das sich an der Idee nutzungsneutraler Räume orientiert und eine flexible Kombination von Nukleus- und Puffereinheiten ermöglicht. Darüber hinaus bietet das Hansahaus ein erhebliches Potenzial zur Nachverdichtung.

Der ergänzende Neubau wird über ein außenliegendes Tragwerk auf den Bestand aufgesetzt. Die Struktur besteht aus einem leichten Stahlskelett, ausgefacht mit Holzbauelementen. Der architektonische Ausdruck bewusst kontrastierend – insbesondere durch die photovoltaisch aktive Fassade. Der Entwurf folgt dem Prinzip der Suffizienz: Energiegewinnung und Materialeinsparung stehen über Dämmwahn und Abbruchmentalität.

Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsanalyse wird der Adaptive ReUse mit einer alternativen Strategie – der Büromodernisierung – verglichen. Zudem wird zwischen einer reinen Umnutzung und einer Umnutzung mit Aufstockung unterschieden. Der Residualwert in EUR/m² BGF Bestand gibt an, welchen Wert die Immobilie im Falle einer Sanierung hätte. Die Analyse zeigt ein eindeutiges Ergebnis: Der Adaptive ReUse ist nicht nur gesellschaftlich wertvoll, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll!

Text von Niklas Amft.