Selbst gekauft, gemeinsam getragen: Wie Architekt*innen die Komturei Werben entwickeln
Den denkmalgeschützten Gutshof in der Altmark wollte niemand als Ganzes übernehmen - bis Architekt*innen ihn selbst kauften. Nun sanieren AFEA und Büro undjurekbrüggen das historische Gelände Haus für Haus: ökologisch, gemeinwohlorientiert und mit einer eigenen Trägerform für jede Nutzung. BauNetz CAMPUS war vor Ort.
Erst Johanniter-Niederlassung, dann preußische Domäne, zu DDR-Zeiten Teil einer Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG) und nach der Wende weitgehend ungenutzt: Die Komturei Werben ist ein denkmalgeschütztes Hofensemble – mit Bestand teils aus dem 12. Jahrhundert – in der kleinen Hansestadt der sachsen-anhaltischen Altmark.
Die Initiative zu ihrer Transformation ging von den Architekt*innen Jurek Brüggen, Aimée Michelfelder und David Gössler aus. Statt auf einen Auftrag zu warten, erwarben Brüggen und Gössler das Gelände in einem Konzeptverfahren. Dafür gründeten sie die Projektgesellschaft OFED GmbH. Heute entwickeln Brüggen und Michelfelder den Hof weiter: konzeptionell über die Association for Ecological Architecture (AFEA), planerisch als Büro undjurekbrüggen, gemeinsam mit der Stadt und weiteren Partner*innen.
In der Komturei entsteht ein ökologisches und gemeinwohlorientiertes Modellprojekt für Wohnen und Arbeiten auf dem Land, mit bezahlbaren Unterkünften für verschiedene Lebensphasen und einem Hof, der wieder Teil des Ortslebens wird. Saniert wird in Etappen: Das Verwalterinnenhaus ist seit 2025 in Betrieb, Langstall, Scheune und Speicher sollen bis 2031 folgen.
Unsere Reihe #BuiltLessons untersucht Bauprojekte mit Modellcharakter: ihre Entstehungsbedingungen, ihre räumlichen und organisatorischen Strukturen und ihre Entwicklungsperspektiven. Konkrete Projekte als Lernfelder für die architektonische Praxis.
Erst vorschlagen, dann kaufen
Am Anfang stand kein Wettbewerb, sondern eine Radtour durch Werben, nach der Brüggen den Bürgermeister auf die Komturei ansprach. Die Stadt hatte das Gelände bereits ohne Erfolg zum Verkauf angeboten. Eine Interessentin wollte bislang nur das Verwalterinnenhaus erwerben, das Team interessierte dagegen das Zusammenspiel der Gebäude. Sie entwickelten also einen Vorschlag für das ganze Ensamble: „Wenn wir das machen, dann nur den ganzen Hof, weil das gehört zusammen.“
Rund zwei Jahre lang präsentierte das Team sein Konzept im Stadtrat und schärfte gemeinsam mit der Politik das Nutzungsprogramm. Der Erwerb verpflichtet zur Investition: Binnen zehn Jahren müssen die Gebäude wie vereinbart saniert sein. Dafür fördern Bund, Land und Stadt das Vorhaben. Der lokalpolitische Rückhalt ist groß, denn die Komturei schließt die letzte große Lücke der Altstadtsanierung.
Erste Zeitschicht: das Verwalterinnenhaus
Den Anfang machte das Verwalterinnenhaus: am besten erhalten, am repräsentativsten und der Stadt am nächsten. Eine Privatinvestorin kaufte es und beauftragte undjurekbrüggen mit der Planung. Heute pachtet das Büro das Haus und betreibt die sechs Ferienwohnungen samt öffentlich buchbarer Gewölbesauna selbst – die Architekt*innen sind zu Verwalter*innen geworden.
Bis 2025 sanierten regionale Handwerksbetriebe den Backsteinbau aus dem 19. Jahrhundert. Die Räume blieben in ihrer Struktur erhalten, Neues ist ablesbar: behutsam eingesetzte Holzeinbauten, zeitgenössische Gauben und Turmbalkone. Bauzeitliche Fenster wurden aufgearbeitet, Lehmfüllungen und Dachziegel wiederverwendet. Statt Zement kamen Lehm- und Kalkputze sowie Kalkestrich zum Einsatz. Innen dämmen Hanfkalkstein und Holzfaser die Denkmalfassade. Flächenheizungen mit niedriger Vorlauftemperatur heizen und kühlen, versorgt von Wärmepumpe und Photovoltaik. Als erster fertiger Baustein ist das Haus Referenz für den ganzen Hof: Gäste erleben das ökologische Konzept hier unmittelbar.
Langstall: Haus im Haus
Als Nächstes soll der Langstall bieten, was Werben fehlt: barrierefreies, betreutes Wohnen für Ältere, die bislang wegziehen mussten. Die Stadt hatte den Backsteinbau 2015 gesichert und auf ein Geschoss zurückgebaut. Das neue Dach liegt auf Stahlrahmen, deren Raster teils die Öffnungen ignoriert.
Der neue Entwurf erhält die unvollkommene Substanz. Gauben und die 1897 geplanten Ziergiebel rekonstruiert er zeitgemäß aus Recyclingmaterial. Hinein stellt er ein eigenständiges Volumen aus rückbaubaren Holzelementen: ein bewohntes Materiallager, das mehr CO₂ binden soll, als der Bau emittiert. Im Erdgeschoss sollen sieben schwellenlose Wohnungen liegen und ein Gemeinschaftsraum zwischen Hof und Garten. Drei weitere im Dachraum erschließt ein Podestlift. Je zwei gleich große Zimmer lassen offen, wo geschlafen und wo gewohnt wird. Brüggen ist wichtig, „dass es nicht für immer und ewig nach einem Altersheim aussieht“, auch weil sich Nutzungen ändern können.
Scheune und Speicher: Struktur mit Spielraum
Die Scheune soll Arbeiten, Gewerbe und temporäres Wohnen aufnehmen. Ihre komplexe Holzkonstruktion bleibt erhalten und wird nur punktuell verstärkt. Eine doppelte Hülle bildet eine Klimapufferzone, die im Winter dämmt und im Sommer natürlich belüftet. Versorgungskern, vorverlegte Leitungen und ein Holzträgersystem bereiten den späteren Ausbau des Obergeschosses vor, auch in Eigenregie.
Außerdem soll die Scheune Energiezentrale werden: Ihre Photovoltaikanlage, die größte des Hofs, speist eine mit jedem Bauabschnitt wachsende Wärmepumpenkaskade, die alle Gebäude über ein Nahwärmenetz versorgt. Auch Mobilität soll der Solarstrom ermöglichen: Werben hat keinen Bahnhof, der Rufbus fährt nur nach Fahrplan – für Ältere und Angehörige ohne Auto eine Hürde. Sobald weitere Häuser bewohnt sind, sollen an der vorhandenen Ladestation geteilte E-Autos bereitstehen, per App buchbar.
Im Speicher stehen zwei Wohnungstypen nebeneinander. Adaptive Einheiten können um einen zentralen Kern Zimmer hinzunehmen oder abgeben. Clusterwohnungen teilen sich einen Erdgeschossbereich mit Küche und Waschbereich.
Vom Trägermodell zum Modellprojekt
Noch liegt die Verantwortung bei den Architekt*innen selbst: Langstall, Scheune und Speicher gehören der OFED GmbH, deren Gesellschafter heute Brüggen ist. Schritt für Schritt geht das Ensemble nun an Träger*innen über, die zur jeweiligen Nutzung passen.
Den Boden soll eine Bodenstiftung dauerhaft der Spekulation entziehen. Scheune und Speicher soll eine Genossenschaft in Gründung übernehmen; ihre Mitglieder zeichnen Anteile und zahlen ein Nutzungsentgelt. Für den Langstall passt das nicht, denn viele der künftigen älteren Bewohner*innen könnten diese Einlage nicht aufbringen. Hier trennt also eine GmbH & Co. KG Kapital und Wohnen: Investor*innen, bislang vor allem aus dem Ort, beteiligen sich als Kommanditist*innen. Wer einzieht, mietet bei der Borghardt Stiftung, die den Betrieb übernimmt – Interessent*innen gibt es bereits mehr als Wohnungen. Mit jedem Haus soll auch die Gemeinschaft wachsen.
Am meisten lernen lässt sich in Werben über die Rolle der Architekt*innen: Sie reicht weit über die Leistungsphasen hinaus. Das Team verhandelt mit der Politik, gewinnt Investor*innen und Betreiber*innen, entwirft Trägermodelle und bewirtschaftet am Ende sogar selbst ein Haus. Für angehende Architekt*innen ist der Hof bereits Lernort: Studierende aus Karlsruhe waren auf Exkursion vor Ort, im Langstall fand ein Lehm-Workshop statt. Auch Kommunen finden hier eine Vorlage: Der Verein Netzwerk Zukunftsorte führt das Verfahren in seiner Empfehlung zur gemeinwohlorientierten Vergabe kommunaler Grundstücke als eines von vier Positivbeispielen. Leerstehende Ensembles gibt es vielerorts. Werben zeigt, wie sie mit Ausdauer und passenden Strukturen wieder in Gebrauch kommen.
