Das Unfertige als gesellschaftliche Chance: Die Diplomarbeit „White Elephants“
Lida Freudenreich und Kaspar Zilian untersuchten, wie der Elbtower zum vertikalen Bauland werden kann: Rückkauf für 117 Millionen, Erschließung für 40 Millionen, Nutzung im Erbbaurecht, bezahlbarer Wohnraum.
Seit 2023 steht der Elbtower – ein unvollendetes Hochhaus am Hamburger Elbufer – leer. Die bestehende Struktur umfasst 100.200 Quadratmeter. Mit dem Rückkaufsrecht hätte Hamburg die einmalige Chance, privates Scheitern in öffentliches Gut zu verwandeln.
In unserer Diplomarbeit „White Elephants“ an der ETH Zürich untersuchten wir ein Jahr lang Bauruinen, Insolvenzmassen und ihre physische Präsenz. Unsere zentrale These: Bauruinen bergen verkanntes Potenzial – sie lassen sich der Spekulation entziehen und wieder in die städtische Realität integrieren. Am Beispiel des Elbtowers entwickelten wir ein Szenario, wie sich das unvollendete Hochhaus umnutzen und weiterentwickeln lässt.
Elbtower im Schwebezustand
Seit dem Baustopp wird der Elbtower vor allem als Risikofaktor wahrgenommen. Die Politik steht unter Druck. Die Verantwortung liegt bei der Stadt. Das Projekt ist zur öffentlichen Angelegenheit geworden. Während die Verhandlungen mit Immobilienunternehmer Dieter Becken und einem Investorenkonsortium noch laufen, zieht die Stadt in Erwägung, erst nach Fertigstellung einen Teil des Gebäudes zu einem Festpreis von 595 Millionen Euro zu übernehmen und als Naturkundemuseum zu betreiben.
Mit dem im Kaufvertrag verankerten Rückkaufsrecht hätte Hamburg die Parzelle samt bestehender Struktur zum ursprünglichen Verkaufspreis zurückkaufen können: 117 Millionen Euro für 100.200 Quadratmeter Rohbau. Aus unserer Sicht ein hervorragendes Geschäft – wenn man umdenkt.
Neues Bauland
In unserem Szenario wird die etwa 100 Meter hohe Struktur des Elbtowers zu Bauland. Die übereinander gestapelten Deckenplatten werden zu bebaubarer Fläche, parzelliert und sukzessive entwickelt. Dabei entsteht eine Art Städtebau im Turm, bei dem städtische Strukturen in die Vertikale übertragen werden. Die Stadt Hamburg behält das Eigentum an der Struktur und vergibt einzelne Parzellen im Erbbaurecht. Um die rechtlichen Rahmenbedingungen aufzuzeigen, verfassten wir eine fiktive notarielle Rahmenurkunde. Dieses Dokument begründet das Erbbaurecht und regelt das Verhältnis zwischen der Stadt als Grundstückseigentümerin und den zukünftigen Baurechtsnehmern. Dies erlaubte uns, alle relevanten Grundlagen des Zusammenlebens, die Details des Nutz- und Baurechts, dessen Dauer und jegliche Verantwortungen zu definieren.
Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und private Nutzer*innen können die Flächen schrittweise ausbauen und aneignen. Bereiche, die wegen Lärmschutz nicht als Wohnraum nutzbar sind, können gewerblich oder öffentlich genutzt werden. Über die Vergabe im Baurecht lässt sich im Inneren realisieren, was tatsächlich gebraucht wird. Der Turm muss nicht vollständig fertiggestellt sein, bevor er genutzt wird. Einzelne Bereiche lassen sich unabhängig voneinander entwickeln, was einem Klumpenrisiko – der gefährlichen Anhäufung von Vermögenswerten in einem einzigen Bereich – gezielt entgegenwirkt.
Erschließung statt Fertigstellung
So könnte es weitergehen: Aus den Erbbauzinsen finanziert die Stadt die gemeinschaftliche Infrastruktur – Erschließung, technische Versorgung und Instandhaltung der Allgemeinflächen. Anstatt von 650 Millionen Euro für die Fertigstellung (Prognose von 2023) oder 595 Millionen Euro für das fertige Naturkundemuseum (diskutierter Wert, März 2026) würde die Stadt Hamburg zunächst für rund 40 Millionen Euro Strom-, Wasser- und Abwassernetze in die bestehende Struktur integrieren. Der Rohbau wird ähnlich wie ein neues Stadtgebiet erschlossen. Die durchschnittlichen Erbbauzinsen lägen dann bei etwa 4,35 Euro pro Quadratmeter im Monat.
Räume außerhalb der Marktlogik
Die rohe Struktur des Elbtowers könnte Räume schaffen, die im klassischen Immobilienmarkt kaum denkbar wären. Hohe Hallen, offene Deckenscheiben und unbestimmte Zwischenräume bieten räumliche Reserven für Nutzungen, die sich sonst nur schwer ökonomisch umsetzen lassen.
Während Finanzierung, rechtliche Hebel und Baunormen zum zentralen Teil der architektonischen Strategie wurden, arbeiteten wir gezielt die räumlichen Eigenschaften des Unfertigen heraus. In einer Serie von Modellen betrachteten wir den Bestand als Abfolge von Fragmenten. Das Skulpturale der Betonstruktur wurde zur Faszination. Das Phänomen des Unheimlichen nach Anthony Vidler zum unvermeidbaren Thema. In unserer Recherchephase war die Filmkamera ein Mittel der phänomenologischen Annäherung an den Turm. Im Entwurf haben wir analog dazu mit filmstillähnlichen Renderings gearbeitet, um neben der unfassbaren Größe und der ökonomischen Abstraktheit die atmosphärische und zuweilen bereits ikonische Erscheinung der Ruine zu betonen. Um dem Versprechen des perfekten Endprodukts entgegenzuwirken und das Gebäude als das zu akzeptieren, was es ist.
Im unteren Bereich des Gebäudes sieht unser Szenario öffentliche Einrichtungen vor. Wo Deckenplatten fehlen, entsteht ein Atrium. Hierin könnte die Stadt das Naturkundemuseum selbstbestimmt realisieren. Das Leibniz-Institut fände im Seitenflügel Platz. Die ohnehin hochwassergeschützten Untergeschosse könnten Archive und Depots aufnehmen.
Der Elbtower, ein Monument des Scheiterns, stellt Wertvorstellungen und finanzielle Logik infrage. Vielleicht ist die Welt, in der wir leben, nicht ruiniert worden. Sie hat nie begonnen zu zerfallen, sondern ist von Anfang an als Ruine gewachsen. Wenn wir dieser Welt einen Sinn abgewinnen wollen, müssen wir neu betrachten, was wir als Last empfinden. Unvollendtheit ist keine Bedrohung, sondern eine Einladung zur Erneuerung.